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2012年11月22日 フラット35(住宅ローン)が今月から変更された!

フラット35(住宅ローン)が今月から変更された!


フラット35S(住宅ローン)が2012年11月から変更された!


フラット35とは、民間金融機関(銀行や信用金庫など)と住宅金融支援機構が提携し、利用者に提供されている長期固定金利住宅ローンです。フラット35の良いところは、借入時に返済完了までの金利や返済額が確定するので、ライフプランを考えやすいというところです。

金利の変動がないことで人気のあるフラット35ですが、内容が2012年11月から一部変更になっています。購入した住宅が一定の基準を満たすと当初金利が引下げられる「フラット35S」が、「金利Aタイプ」と「金利Bタイプ」に名称変更され、金利の引き下げ率が0.3%へ縮減されました。

以前は、フラット35Sエコ、被災地などによって区分があり、当初5年間は1.0%の引下げもありましたが、今回の変更で0.3%になってしまったのは残念ですね。

2012年10月31日まで
地域区分 金利プラン 内容
被災地 フラット35Sエコ
(金利Aプラン)
当初5年間:1.0%引下げ
6年目〜20年目:0.3%引下げ
フラット35Sエコ
(金利Bプラン)
当初5年間:1.0%引下げ
6年目〜10年目:0.3%引下げ
被災地以外 フラット35Sエコ
(金利Aプラン)
当初5年間:0.7%の引下げ
6年目〜20年目:0.3%引下げ
フラット35Sエコ
(金利Bプラン)
当初5年間:0.7%引下げ
6年目〜10年目:0.3%引下げ

2012年11月1日から2013年3月31日終了予定
金利プラン 引下げ期間 引下げ率
フラット35S
(金利Aプラン)
当初10年間 0.3%引下げ
フラット35S
(金利Bプラン)
当初5年間 0.3%引下げ

2013年の3月31日で終了予定というのは、フラット35Sには予算金額があるので、予算金額に達する見込みとなった場合は受付が終了するからです。受付を終了する場合はホームページで事前に告知されるので、期限近くに申込をする人は確認しておくといいでしょう。

新しいフラット35Sの金利Aプランと金利Bプランの違いは引下げ期間です。「そりゃぁ、長いほうが嬉しいよ!」って誰でも思いますが、住宅基準が異なります。

金利Aプラン 金利Bプラン
省エネルギー性 省エネルギー対策等級4
耐久性・可変性 長期優良住宅 劣化対策等級3かつ、
維持管理対策等級2以上
(一定の更新対策が必要)
耐震性 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上
または免震建築物
バリアフリー性 高齢者等配慮対策等級4以上
(専有部分は等級3でも可)
高齢者等配慮対策等級3以上

マンションの場合、Aタイプは「耐久性・可変性」「耐震性」「バリアフリー性」のうち1つ以上の基準を満たせばOK!
Bタイプは「省エネルギー性」を加えた4つの基準のうち1つ以上を満たせばOKです。
自分が購入する予定の住宅がどのプランを利用できるのか、検討してみるといいですね

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2012年07月25日 「今の家賃で買えるマンション」に騙されるな!

「今の家賃で買えるマンション」に騙されるな!


Reading time:5分

こんにちは、Lilyです(。・ω・)ノ゙
たまにはFP(ファイナンシャル・プランナー)らしいことを書いてみようかと思います。
今住んでいる家はマンションなんですが、ポストによく広告が入ります。

「今お住まいの家賃と同額のローン金額で買えるマンション」

まぁ、家賃を払い続けても自分のものになるわけじゃないし、買った方が得ですよね。
でも、そんな(゚д゚)ウマーな話があるなら、賃貸マンションなんかこの世から撲滅されている訳で。
なんか騙されている感のある印象だったので、住宅ローンについて調べてみました。

例えば、現在、月々の家賃が10万円のマンションに住んでるとしましょう。
広告を信じれば、住宅ローン返済額が月々10万円のマンションが買える計算です。
ところが、さっそくここに落とし穴

マンション買うと管理費と修繕積立金かかりますからー!!

賃貸マンションのときは、せいぜい共益費だけです。
でも、管理費と修繕積立金は共益費より高いです。
首都圏だと、だいたい2万円くらい。
なので、10万円の賃貸マンションに住んでいる人でも、住宅ローンを組むときは8万円程度にしないと。
この時点で、返済の上限2割減w
管理費と修繕積立金って、結構大きいですよね。

さらに、マンションを買うと税金も考慮しないといけません。
賃貸マンションのときは家賃だけですが、買ったら固定資産税と都市計画税がかかります。

マンション買うと税金もかかりますからー!!

物件によるので、何とも言えませんが年間で数万〜20万円くらいは考えないといけません。
そうだ!これはボーナスで払うことにすれば月々のローン金額に関係ない☆
…それはそうなんですけど、今の時代、ボーナスに期待し過ぎるのは危険です。

一般的に、ボーナス月といえば6月と12月ですね。
昔はボーナスがもらえることを前提にローンを組んでいたので、ボーナス時加算は当たり前でした。
ボーナス時加算とは、ボーナス月は毎月の返済額に上乗せして返済するというもの。
ボーナス月にポーンと返す(予定)ことで、毎月の返済額を抑えることができます。

しかし、やはり今は不景気
景気に左右されやすいボーナスに重きを置いた住宅ローンの組み方は危険ですよね。
ボーナス時加算を利用する場合は、ボーナスが減っても大丈夫!と自信を持って言える金額に設定しましょう。
「ボーナスなんて、ナイさ☆」っていう人は、もちろんボーナス時加算は利用しちゃダメです

ところで、住宅ローン返済額って年収(税込)に対してどれくらいに設定するのがいいか知っていますか?
これはFP(ファイナンシャル・プランナー)試験のときに知ったんですが、年収の25%以内が基本です。
これ以上に設定してしまうと、生活がキツくなります。
不測の事態にも対応できませんしね。
賃貸マンションの場合でも25%以内に抑えるのが理想なんですが、首都圏だと厳しいかな〜と思います。
20万円の給料だったら5万円ってことですからね。
35%くらいまでだったらギリギリOKだと思います。

毎月の返済額(返せる額)が決まると、ローンで借りられる金額も決まります。
住宅ローンには大きく分けて「変動型」と「固定型」がありますが、今は「変動型」が主流です。
金利は半年に1回見直し、返済額は5年に1回見直しという、ローン金利が変動するのが「変動型」。
金利も返済額もローン金利が完済まで変わらないのが「固定型」。
「変動型」の方が金利は安いです(今は)。
なので、借入額も「固定型」より「変動型」の方が多くできるので、高いマンションが買えます。
参考:住宅ローンの金利比較一覧

ここにも落とし穴
変動型は将来、金利が上がる可能性を考慮しておく必要があります。
ずーっとずーっと不景気だったら、金利も上がらないのかもしれませんが…
住宅ローンは長ければ35年もありますから、長い期間の景気まで見通せるはずもなく。
たくさん借りられる「変動型」で、限度額いっぱいまで借りるのは危険です。

以前に、コレで騙されそうになった経験が
とある不動産業者のところに行ったら、ステキな一戸建てが
ただし、結構高い。
年収から借りられる金額を弾き出した不動産業者は、これなら余裕ですよ〜と言葉巧みに契約を迫る。
まさに、「家賃と同じ金額で家が買えますよ!」と・・・
今にして思えば、本当にあのときに契約しなくて良かったと思います。
「変動型」の金利で限度額いっぱいの金額でしたから
気をつけてくださいね。

住宅ローンの借入額は「変動型」で借りる場合でも「固定型」で計算するのが手堅い方法です。
「固定型」の金利の方が高いので、それでも返せる金額にします。
実際には「変動型」で借りていますから、その差額を貯蓄しておくことで、将来の金利上昇に備えます。
昔は給料も右肩上がりでしたから、そんなに気にする必要もなかったんでしょうけどね・・・
今は手堅くやっていかないと、生活が苦しくなります。

最後に、頭金の話です。
「住宅ローンの借入額+頭金=買える家の金額」です。
今は「頭金0円でもマンションが買える!」と書いてある広告が多いですね。
確かに、それでも買えると思いますが、手元に全くお金がないのに家が買えるって不安になりませんか
頭金が多ければ、借入金額も少なくできますので、頭金が多いことに越したことはありません。
どうしても頭金が用意できない場合は親を頼るのもアリです。
2012年中であれば、1,110万円までの贈与税が0円になる特例もあります。
ただし、親の面倒を見ることを条件にされたり、物件について意見されることもあるのでご注意をw

また、購入時にかかる現金として「諸費用」があります。
これは、税金や住宅ローン借入費用などに必要なお金です。
「諸費用」の目安としては、物件価格の3〜5%が必要になります。
つまり、3,000万円のマンションを買ったら90〜150万円の現金!
車が買えるよ〜

入居後には引越しもありますし、病気やケガなどにも備えて手元に全くお金がない!なんてことは避けましょう。
生活費の半年〜1年分は手元に残しておくといいですね。
それでも、「今の家賃で買えるマンション」だと思ったら、買いでしょうね〜。

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